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包郵 (精)房地產的解釋

作者：董藩著
出版社：鷺江出版社出版時間：2018-02-01
開本： 32開 頁數： 238頁
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(精)房地產的解釋 版權信息

(精)房地產的解釋 本書特色

真實推動中國房價上漲的因素有哪些，這些因素的合力比過去更大嗎？
社會老齡化真的會導致房價下跌嗎？
交通、醫療、教育的資源困境如何破解？
房地產不僅僅是買房，更是關系我們日常生活、就業發展和國計民生的重要經濟組成。著名學者、微博紅人董藩教授凝聚10余年觀察研究，圍繞6大專題，抽絲剝繭，從房地產行業的起伏透視中國經濟前后二十年的發展，讓讀者看懂房市，看懂經濟，看懂機會。

(精)房地產的解釋 內容簡介

房地產不僅僅是房價和住房，更是關系國家經濟發展、百姓生活和工作的重要經濟組成。了解房地產行業的規律與發展，是看懂國家經濟、把握自身發展的關鍵。
"中國房地產年度人物" "中國房地產年度思想貢獻人物" "中國地產網絡紅人"北京師范大學董藩教授10余年觀察研究，為大眾讀者帶來這本房地產經濟學著作。《房地產的解釋》匯集了董藩教授2001年1月至今的研究成果，主要包括中國房地產市場現狀的分析、對中國房價成因及現存問題的解讀，以及中國房地產業未來發展趨勢分析。此外，本書從國民財富觀出發，剖析房地產作為國民經濟的主導產業、支柱產業、先導產業，對我國經濟的影響作用，幫助讀者和相關從業人士更好地理解我國房地產未來走向。

(精)房地產的解釋(精)房地產的解釋 前言

用鉛筆作水彩畫
多年前曾聽一位朋友講起，美國社會的政治環境與中國的*大不同不在于政體、所有制結構，而在于普通民眾的想法。盡管經常對其他國家的政治環境指手畫腳，但美國實際上才是世界上“精英治國”的愚民政治運作*為成功的國家，占社會人口約10%的精英階層控制著全國80%以上的社會資源，以他們出類拔萃的頭腦維持國家機器的運轉。而普通老百姓的任務，則是用選票把這些人送進國會。多數民眾并不關心政治，也懶得關心，他們只是機械式地作為“理性經濟人”將選票投給提出*誘人的福利條件和宣傳口號的那幫“聰明鬼”。從經濟學的意義上講，這種政治形態發揮了人力資本的比較優勢——把*適合的人安排在*適合的崗位上，從而提高了整個行政系統的運轉效率，也降低了過程中的交易成本。而在中國，1000個中國人心中就有1000套治國方略，從企業白領到出租車司機，從游商小販到在校學生，你幾乎隨便挑出一個來都能把中國的社會問題分析得頭頭是道，而談及治理對策則更是滔滔不絕。
其實，做學者*痛苦的莫過于自己提出的理論和觀點無人能懂，而等到問題爆發后才被世人重新審視。就像曾經成功預測次貸危機的紐約大學經濟學教授魯里埃爾·魯比尼所說：“我在2007年就警告過銀行業，可是大家都被繁榮沖昏了頭腦，那時我就知道，該來的遲早會來。”
再回到我寫作本書的目的。實際上，催動我下筆的，只是我的良知與倔強，同時也有作為老師的那種已沁入骨髓的傳道、解惑的欲望。和許多商業性很強的暢銷書作者相比，我的身份是高校教師，沒有曲折精彩的花邊新聞，更沒有顯赫的背景，既從未指望靠寫書掙錢，也不關心能借此提高多少知名度。換句話說，我所書所想的是我對一些經濟問題的思考和預測，如果讀者不認同，也不會對讀者的生活帶來什么實質性的影響，這是我想著重強調的。就拿我所擅長的房地產領域研究來說，中國每年房子成交額達幾萬億元，如果說房價是我們一兩個學者靠一張嘴就能炒起來的，那可真是抬舉我們了。
還是那句話，真理不辯不明，我想做并且能做的，僅是給大家展示一些真相，啟發大家思考和討論。有些問題該提但別人不提，那么我還是要提出來。因為我堅信：不做比做錯更可惡，這個社會還是需要一些人站出來說真話的。就像2008年房地產市場低谷期，我在不同場合勸人趕緊買房子，而一些人卻持房價崩盤、腰斬的觀點。我只是基于自己的市場經驗和經濟數據做出了預測，那些聽我的話的人可以說受了大益。諷刺的是，勸阻人們買房的家伙們倒被奉為“人民的經濟學家”，著實令人啼笑皆非。
拋開社會上對其他領域學者言論的無端指責不提，僅就我個人研究的領域來看，造成許多業內人士不敢說、不想說、不能說真話的根本原因在于財富觀的分歧。這個分歧大致包含三個方面，原諒我此處用大白話來概括：一是“沒錢的人”認為“有錢的人”站著說話不腰疼；二是“沒錢的人”認為“有錢的人”在維護自己的利益；三是“有錢的人”告訴“沒錢的人”怎么賺錢、鼓勵他們賺錢反而被認為是露骨的炫耀。于是，“沒錢的人”與“有錢的人”徹底對立起來，實際上誰也不知道“沒錢的人”與“有錢的人”如何界定。在我接觸過的人中，絕大多數會認為自己是“沒錢的人”，但是對“有錢的人”的反感卻在社會生根發芽并不斷蔓延。
其實，站在一個公允的角度看，上述這種對立根本就沒有必要。可笑的是，沒有幾個人認為自己有錢，大家都在向“更有錢”的目標邁進。于是，大家也都在向著自己反感的人努力邁進。那么，明知道這樣是荒謬可笑的，為什么還要生這份兒閑氣？換個角度看看，就算解決不了眼前的困難，那么令自己平和一些，也是難能可貴的，這就是我談財富觀教育問題的出發點。
擺正了這樣的目標后，下面就是寫作的問題了。當初出版社找到我，希望我能夠以輕松、簡單的形式談談對一些問題的看法，既需要讓讀者看得懂，把道理說明白，也不能以一般水平搪塞讀者。這著實令我頭疼了一陣。因為可讀性和學術性往往是成反比的。對于讀者而言，用數據、事實和經濟學理論去論證一個觀點，一定不如開門見山地用通俗易懂的話告訴別人“我是怎么想的”效果好。習慣了論文專著的條條框框，說多了繁復晦奧的業內行話，用直白的語言描述嚴肅的問題于我幾乎是用鉛筆創作水彩畫，著實不是我的專長。好在喜歡直言，痛恨模棱兩可、拐彎兒抹角的我，近年來在讓許多娛樂大眾的媒體過足了癮的同時，也更能心平氣和地闡述我熱愛并且尊重的研究領域的嚴肅問題，鼓勵大家多多創造財富。
響鼓無需重槌，大道理講多了就空了，小道理繞多了就瞎了，宣傳理論觀點如果需要大段的推論就黃了。與其掙扎于避免不必要的爭執和探討嚴肅問題的兩難選擇之間，不如就把本書的寫作當作一次發牢騷、說看法、談心得的過程。和多數文章開篇大談特談奉獻、信念、夢想不同，我想反其道而行之，先從*入世、*基礎和人類*淺層次對于物質的需求談起，不涉及什么“主義”和“信仰”，慢慢地分享自己的體會。
用鉛筆畫的水彩畫，讀者只需品析它的線條框架，無須在色彩、血肉上過分較真兒。我已經告訴你這是鉛筆畫的，想一想就得了，于我也就夠了。

(精)房地產的解釋 目錄

前言　用鉛筆作水彩畫//001
**章　也談國民的財富觀教育
我所期待的，是引發讀者的思考，而不是結束讀者的思考；希望幫助讀者看到存在的問題，而并不想也不敢說自己一定能幫讀者解決問題。有些問題，“總理”和“總經理”說了都不算，讀者自己想通才是王道。
作為添頭的開頭//003
財富觀決定了一個社會的發展軌跡//006
財富觀影響著人一生的命運//008
且看我們國家的財富觀念//014
國民財富觀教育的缺失與偏頗//017
財富觀教育之我見//021
應將鼓勵學生致富擺在教育的臺面上//022
高學歷者的貧窮是對教育資源的嚴重浪費//025
健康財富觀的幾個重要方面//027
第二章　北京房價能否漲到80萬元/平方米
——談談中國房價持續上漲的邏輯
全國房價達到每平方米9萬元，北京房價達到每平方米80萬元，前提是這些約束條件不變或沒有很大改變：社會穩定、金融體系不崩潰、不進行幣制改革，收入隨著經濟發展而繼續增長。
由于人口老齡化，很多房子空置了，很多人就認為房價會大跌。他們不知道在決定房價的過程中，房地產的供應彈性小，需求彈性大；不知道房地產沒有替代品，需求一般不可能轉移或消失；更不知道房價有黏性，漲易跌難。
隨口而出的數據并非信口雌黃的結論//031
漲到9萬元每平方米和80萬元每平方米，并不需要很高的年均漲幅//032
推動房價上升的因素仍大量存在，其合力比過去更強大//035
保持未來的高增長局面主要靠貨幣推動//042
房價可以脫離國際市場和全國市場獨立形成//044
北京注定是房地產市場中的一個特例//046
附錄1 房價會80萬元每平方米嗎//048
第三章　“城市病”的治理藥方
所謂就地城市化是指區域經濟發展到一定程度后，非城市居民在原住地一定范圍內，依托中心小城鎮就地、就近實現市民化和城市化的方式。就地城市化有以下表現：一是人口集聚程度比較高；二是生產方式由**產業向第二、第三產業轉化；三是居民享受到城市的公共服務。
“北漂”的傷痛//053
什么是“城市病”//056
大城市為什么會出現“城市病”//058
“城市病”的治理藥方//064
地鐵如何才能不再擁擠//065
北京城市交通規劃的問題何在//069
看病難為什么仍然擋不住擁擠的人流//071
以教育資源的合理分配疏導人口//075
解決教育的“城市病”需要對癥下藥//078
發展中小城市與改善中心城市環境并行不悖//079
拉美國家的“城市病”應引以為戒//083
調控：有形的“政府之手”還是無形的“市場之手”//088
附錄2 地鐵票價該怎么漲//091

第四章　為啥有些行業超有錢
——金融、地產業及政府平臺背后的貨幣運行
現代信用貨幣經銀行體系創造之后，必定要在經濟體系的某一行業或某一消費主體手中實現其購買力，這是貨幣存在的本質。我們認為，近10年中國的貨幣運行正如放開閘門的“大水”，通過金融的“河道”，大部分涌入了地產業與政府平臺這兩大“容器”。
為什么地產業容納了*多貨幣//099
貨幣、信用貨幣與貨幣運行//101
金融與貨幣創造//103
地產業與融資//105
政府平臺與政府負債//106
所謂的“高富帥”行業//108
信用貨幣的創造//110
貨幣政策目標的“不可能三角”//111
貨幣與產業的關系//113
“高富帥”行業的生產要素與企業家精神//114
中國貨幣供應量//116
中國社會融資總規模//118
中國貨幣的三大來源//121
貨幣增長快于經濟增長不一定就是貨幣超發//123
超發貨幣可能引起的通貨膨脹問題//126
超發貨幣、經濟增長與充分就業//127
附錄3 津巴布韋的惡性通脹//130
第五章　房地產投資與政府負債
政府舉債的風險體現在債權人往往高估政府的償還能力，政府往往對利率等成本不敏感，政府為償還債務經常“借新還舊”，政府可能把償債壓力轉嫁到納稅人頭上等。
地產業的規模究竟有多大//135
房地產吸納了多少貨幣（或者地產業創造了多少貨幣）//137
政府平臺與政府舉債//138
政府性債務吸納了多少貨幣//139
貨幣通過金融業進入地產業和政府平臺//143
非銀金融業的非標資產//146
“后4萬億時代”來臨//148
附錄4 因債務危機而破產的底特律//152
第六章　改善類住房需求樊籬的破解及未來發展趨勢
中國目前依然處于以增量市場為主的階段，即房地產市場需求的滿足主要依靠新增供應。在房地產增量市場中，新增城鎮人口住房需求、舊房拆遷引發住房需求、改善類住房需求被認為是新增需求的三大主要力量。
房地產增量市場的“三駕馬車”//157
改善類住房需求的“前世今生”//162
改善類住房需求的影響因素//165
改善類住房需求的現狀與樊籬//168
改善類住房需求釋放的限制性政策沿革//170
改善類產品將迎來更大發展空間//179
受政策限制，改善類住房的供應逐漸下滑//182
改善類住房市場需求逐年增加//185
資源日漸稀缺，高端項目保值增值特征明顯//186
改善類住房市場政策已有所松動//189
關鍵政策仍有待進一步放寬//194
促進改善類住房需求的有序釋放//196
推動改善類住房的有效供給//199
第七章　土地財政：從哪來，到哪去
從客觀上來看，土地財政增加了地方政府財力，使得地方政府有條件、有手段、大規模、一攬子地推進城鎮建設，逐步完善城鎮基礎設施建設和地方公共產品與服務的提供，進而促進了國家經濟總量的增長、城市經濟的發展以及城市建設的加強。
何為土地財政//205
土地財政源起何故//206
地方債務與土地財政難舍難分//210
土地財政并非中國專利//222
“賣地財政”蘊含巨大風險//225
中國可以效仿國外征收物業稅嗎//228
隱藏在賣地財政冰山下的問題本質//237
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(精)房地產的解釋 節選

地鐵如何才能不再擁擠
2008年前后，北京的地鐵如雨后春筍般出現在京華大地。在多年不變、陳舊乏味的1號線、2號線和13號線基礎上，誕生了4號線、5號線、6號線、9號線、10號線等新線路，首都地鐵規劃中缺失的那些數字正在被一點點補齊。
與北京地鐵線路快速延長相對應的則是地鐵的擁擠程度日益嚴重。如果你在北京和上海都搭乘過地鐵，對這兩個城市地鐵的擁擠程度一定會有個感性判斷，那就是北京的地鐵擁擠程度要超過上海。事實上，統計數據也可以證實上述感覺。據統計，2013年，北京地鐵運送旅客數量為32.1億人次，而上海地鐵運送旅客的數量則為25億人次；如果再考慮到兩市地鐵運營里程的差異——北京為465千米，而上海則是538千米，折算成每千米地鐵運送乘客數量，必然是北京地鐵遠比上海地鐵擁擠。
當然，造成擁擠的原因還與不同的地鐵車廂編組方式以及車型相關。盡管北京和上海都是以6節車廂編組為主，但上海在穿越市中心的兩條地鐵線——1號線和2號線都使用8節車廂編組，而北京則是在2012年開通的6號線上才**次出現8節車廂編組，其他線路仍然是6節車廂編組。特別是環城而行的10號線，它是北京*繁忙的線路，但列車卻也只是6節車廂編組。此外，北京地鐵的車廂要比上海（以及香港）略窄。上述兩個因素疊加，就使得北京與上海兩地每趟列車的*大運力相差1/3左右。既然北京的地鐵線路比上海短，車廂也比上海小，而年運送旅客的人數為上海的1.284倍，在列車發車時間間隔大致相同的情況下，北京地鐵比上海地鐵更擁擠也是合情合理的。
上面說的都是地鐵本身的問題，和“城市病”關系不大，只需要政府部門和地鐵公司慢慢解決就好。但與此相關的另一個問題卻非常值得思考，這就是為什么上海的常住人口比北京多，而北京的地鐵運送人數卻比上海的多，或者說比上海地鐵更為擁擠？一個通常會被想到的理由是北京地鐵的票價低，因此吸引了更多乘客。
這種解釋看起來有道理，但問題是北京的公共交通出行模式數據也顯示，在北京有更多的人選擇公交車出行，而不是地鐵。2013年，北京軌道交通占公共交通的比例為44.80%，同樣的數據上海則為49.3%。北京的人口更少，通過軌道交通運送旅客的比例也小于上海，但為什么其地鐵運送人數卻比上海更多？再考慮到上海較北京更早地開始機動車限牌，上海的私家車數量以及機關單位公車數量少于北京，那么一個很有可能的答案就是，上海存在一個不需要搭乘地鐵和公交車上下班的人群。這里不妨稱他們為步行族或者騎車族。
想找到上海具體有多少人步行或騎車上下班的數據無疑是非常困難的，但從城市人口分布以及城市空間布局角度可以側面證明上面猜測的合理性。從北京和上海兩個城市的占地面積來看，北京占地面積16411平方千米，其中，位于城市中心的六個區占地面積1 378平方千米；上海的面積為6 219平方千米，即便算上浦東新區，中心城區也不過812平方千米。北京的總面積大約是上海的2.63倍，中心城區面積是上海的1.5倍多（除去浦東新區的話，這個數字要翻一倍以上）。這意味著上海的人口密度遠超北京。更為重要的是，上海八個中心城區的人口密度都超過1萬人/平方千米，而且只有兩個區在2萬人/平方千米以下，黃浦區、靜安區和虹口區更是超過3萬人/平方千米。但是在北京，只有東城區和西城區兩個區的人口密度大于1萬人/平方千米。根據測算，北京市建成區的人口密度為1.19萬人/平方千米，上海為1.27萬人/平方千米，深圳為1.20萬人/平方千米，在一線城市中，北京建成區的人口密度處于較低水平。
更大的市區人口密度意味著在市區集中了更多的城市人口，更重要的是這些人口本身就居住在城市的中心區。在中國，“單中心”同心圓式的城市結構決定了絕大多數工作崗位往往集中在市中心，居住于市中心意味著這群人不會在通勤上花費更多的時間。如果同樣的人口被疏散到更廣大的區域居住，而上班地點卻集中在少數幾個中心區域，那就必然意味著絕大多數人要在通勤上耗費更多的時間，往返更長的距離。上海的市中心集中了更多的人口，這意味著這些人可以節約通勤時間，同時可以減少路面交通擁堵，從而減少地鐵里的客流。
2012年北京大學社會調查研究中心與智聯招聘網聯合發布的《2012年度中國職場人平衡指數調研報告》中的數據也證明：北京市民上下班往返時間全國*長，平均為1.32個小時，比上海的1.17個小時多15分鐘。而在2010年中科院公布的《2010中國新型城鎮化報告》中，北京也以平均52分鐘的上班通勤時間名列全國城市之首。當然，不可否認從理論上來說，居民可以通過選擇更近的居住地點來節省通勤成本和通勤時間，但工作地點變化的不確定性以及置業成本的提高往往阻礙了這個過程。
需要說明的是，北京市民通勤時間過長的表面原因是交通擁堵，但其根本原因卻是城市規劃不當造成的“居業分離”問題：市中心區集中了相當數量的企業、政府部門和商業場所，使得市民工作和休閑消費地點多在城市中心區。作為歷史文化名城，北京城市中心的老城區中平房區域占地廣大，各種機關大院又占據了不少空間。這些空間因各種非經濟性原因長期未能改造并開發相應的居住功能，迫使就業人口不得不向郊區新城遷移。這個現實是活生生的，想象一下居住在北京天通苑的居民如果在西南方向的總部基地上班會是什么情形，或者是居住在亦莊開發區而在中關村上班的情形。
更擁擠的市中心讓城市的路面交通更不通暢，這可能是被絕大多數人所忽視，但又確實影響城市生活的一個活生生的事實。換句話說，道路擁堵以及地鐵擁擠的“城市病”，實際上可以通過更好的城市規劃來緩解或治理。所以說，城市規劃是北京和上海的城市管理水平差異的體現，合理且具有前瞻性的城市規劃是治理“城市病”的重要藥方。
北京城市交通規劃的問題何在
合理的城市規劃應該盡量減少市民的通勤時間和通勤成本。事實上，通勤時間和通勤成本本身也是決定城市房價的重要因素。在這個方面我們曾經做過比較深入的實證分析。北京軌道交通周邊的房價隨著軌道向南北延伸存在明顯的“梯度”效應。根據經濟學理論，價格反映了居民的選擇偏好，也就是說北京的市民總體都傾向于在市中心居住，這與上述分析是一致的。于是，這里就產生了新問題：北京的城市規劃為什么導致很多“居業分離”的情形？為什么會在出現望京、天通苑、亦莊這樣的超大型居住社區的同時沒有在這些區域規劃相應的就業崗位？具體的決策過程我們不知道，但我覺得這與當時流行的對西方發達國家城鎮化的片面看法是分不開的。
西方發達國家的城鎮化進程經歷了城鎮化、郊區化和再城鎮化的周期輪回過程。我國的決策者在城鎮化初期可能僅僅觀察到了郊區化現象，認為在城里上班、郊區居住是一種先進的城市規劃和生活理念。當時的置業者往往也沒有意識到，在日常生活中通勤成本對于居住地點選擇的重要意義，缺少節約通勤時間的理念。他們憧憬著像西方城市的居民那樣每天從郊區驅車到市中心工作，傍晚再驅車返回郊區享受中產階級生活的狀態。現實情況則是，中國大城市的人口遠遠超過西方城市，而城市交通路網的密度又遠低于西方城市，結果這種潮汐式的通勤方式必然造成交通擁堵。另外，中國大城市的很多居住區的道路規劃又欠缺前瞻性，小區建成多年卻仍只有幾條道路與市區相連，從而進一步加劇了交通擁堵。例如，北京的天通苑社區常住居民達四五十萬人，與市區環路相連的主干道路多年只有一條，而這一條道路的機動車道只有上下六車道，比朝陽路還要窄。更麻煩的是，這六條車道中還要分出兩條快速公交專用道。而私家車數量的飛速增長，更進一步加劇了交通堵塞。
良好的規劃雖然是治理交通擁堵和“城市病”的正確藥方，但已經建成的不可能拆掉重修，新建道路或者拓寬現有道路受限于滯后的城市規劃，往往也難以在短時間實現。一般來說，軌道交通是解決問題的唯一辦法，但現實情況是包括地鐵和城鐵在內的軌道交通已經不堪重負。每一個工作日的早高峰時段，在北京地鐵5號線的終點站天通苑北站外，等待乘坐地鐵的乘客排起了長隊。僅從開始排隊到刷卡進站，往往就需要近半個小時的擁擠排隊。過長的擠地鐵排隊時間反而弱化了軌道交通因減少通勤時間而帶來的優勢。因此，只有首先解決軌道交通的擁擠問題才能解決通勤問題。

(精)房地產的解釋 相關資料

董藩賺錢論給我們上了一堂生動的崇商課，從其不帶假面具的調侃諍言中，我們能看到一顆望徒成才的拳拳之心，其直率真誠的為師風范值得尊敬。對董藩賺錢論的奮力棒殺，是傳統輕商的思維定勢作崇。中國傳統文化重文輕理，重工輕商，商家不入“三教九流”，也是導致中國近代逐步落后于世界的原因之一。（鳳凰網）

(精)房地產的解釋 作者簡介

董藩 北京師范大學政府管理學院教授、房地產研究中心主任，土地資源管理專業和政府經濟管理專業博士生導師，兼任民革中央委員、建設部專家委員會委員、房地產投資理財規劃設計院院長及北京大學、清華大學、上海交通大學、廈門大學等多所大學EMBA或EDP項目兼職教授。
在房地產領域，董藩是公認的對國家決策和社會輿論具有重要影響的人物，曾被評為"年度中國爭議人物" "中國房地產年度人物" "中國房地產年度思想貢獻人物" "中國地產網絡紅人"等。
董藩個人業績和學術觀點被美國之音、美國之音電視臺、美國《世界日報》《華爾街日報》、新加坡《聯合早報》、新華社、中央電視臺等媒體廣泛傳播。擁有微博粉絲90多萬。

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